This is the LEXLAND team who led the operation: Natalia Iturbe, Cristina Campo and John Fegan.

El equipo de LEXLAND que ha liderado la operación se compone por Natalia Iturbe, Cristina Campo, John Fegan y Alejandro Azcona.

La sentencia del Tribunal Supremo ordena a los bancos al reembolso de los depósitos por inmuebles, más sus respectivos intereses, por aquellas viviendas compradas sobre planos que no se construyeron o fueron entregadas.

Los bancos están obligados a ejecutar el reembolso del depósito de inmuebles comprados sobre planos

 El fallo del tribunal da la razón a las personas que compararon propiedades sobre planos que nunca llegaron a entregarse o construirse que hayan iniciado o inicien acciones legales de demanda contra los promotores inmobiliarios. Así, los bancos conjuntamente con los promotores inmobiliarios deberán asumir la responsabilidad sobre todos aquellos depósitos entregados para la compra de una propiedad sobre planos.

La nueva Ley protege a los compradores y penaliza a bancos y promotores inmobiliarios que tiempo atrás habían eludido su responsabilidad, sobre los dineros entregados para la compra de viviendas sobre planos, especialmente durante la época de la burbuja inmobiliaria.  Durante ese período muchos promotores inmobiliarios se declararon en quiebra, dejando a los compradores expuestos. Aquellos compradores perjudicados tenían que iniciar procesos que tomaban mucho tiempo por lo que muchas desistían.

En Lexland contamos con un equipo de expertos especializados en la materia. Si usted ha interpuesto una demanda contra promotores inmobiliarios por una propiedad no entregada o  si desea iniciar una demanda contra el banco responsable de su promotor inmobiliario contáctenos. Podemos estudiar su caso de forma totalmente gratuita. Si su caso es apto para la reclamación, le ofrecemos la tarifa “No gana, No paga”.

If you feel familiar with any of the above,  you should know that the Supreme Court has ruled in your favor by establishing jurisprudence in this regard. The judgment of the Supreme Court obliges banks to refund their customers the total amount of money paid, plus its interests for property deposit concept, which is all deposits received for those properties bought off plan that were not built nor delivered. Banks can not avoid their responsibility of safeguarding the deposits received from the property developers.

Banks are Obliged to Execute the Property Deposit Refund

The Court’s ruling fails in favor of the buyers of non-built or undelivered real estate developments who have initiated or will initiate legal action against banks for their responsibility for property developers.  The Law that came into effect obliges both banks and property developers to assume their responsibility for the loss of all deposits given as payment for the purchase of an off plan property.

The new Law protects buyers and penalizes banks and property developers that had previously been discharged of their responsibility, on the money given for the purchasing not only flats but also duplex, villas, and houses, especially during the real estate bubble. During that period, many property developers filed for bankruptcy, leaving buyers exposed. Those disadvantaged buyers had to start claims that took long periods of time, therefore; many gave up. Now you can claim against the bank related to the property developer and get your property deposit refund.

At Lexland we have a team of experts specialized in this matter. If you have filed a claim against property developers for undelivered properties unsuccessfully or if you wish to start a claim in this regard, we can assist you. We can go through your case completely free of charge. If your case is eligible for the claim, we offer our “No Win, No Fee” rate.

Imposing a tax over a transaction where there has been no profit is ILLEGAL.

You can start claiming the plusvalia tax refund now!

Until now, the vendor had to pay the plusvalia tax, even though the sale of the property resulted in a loss. The loss occurred because the sale value of the property was lower than the purchase price of it. The reason why the vendor irrespective of the selling price has had to pay this tax is that for tax calculations purposes the councils have considered the cadastral value of the property or dwelling tax (IBI), which is calculated over the value of the plot, instead of the market value of the property.

For example, before the court ruling, let’s assume that in 2005 Mary bought a property located in Madrid and paid 150.000€ for it. In 2017, Mary has sold that property for 120.000€. In addition, the cadastral value of the property is 80.000€. Although Mary has lost 30.000€ in the transaction, because the city council sets the plusvalia tax based on the cadastral value of the property, the years of ownership multiplied by two coefficients, she must pay approximately 7.500€ of plusvalia tax to the city council of Madrid.

A total of 550,000 properties could be affected. Yours could be one of them!

The judgment of the court only extends to the habitual dwellings. In addition, individuals who have been affected by donations payments and foreclosures of mortgages can also claim the refunding of the plusvalia tax. Furthermore, a “technical test” shall be carried out by an independent expert demonstrating the loss in the value of the property.

What are the requirements for claiming the plusvalia tax refund?

There are some requirements that you must meet to claim the refund of the plusvalia tax:

• The vendor must have lost money in the transaction, meaning that the selling price was lower than the purchasing price.
• It has not been more than four years since the transmission, otherwise, it will be prescribed.
• The settlement of the tax should not be final.

 What are the steps for claiming the plusvalia tax refund?

1. After the payment of the plusvalia tax, a letter requesting for rectification and refund of undue income must be filed to the city council that has collected the tax, stating the amount paid.
2. In the case of refusal, an appeal must be made for a replacement and then an economic-administrative complaint.
3. The last step is to initiate the judicial procedure. The deadline for response is two months.

At Lexland Lawyers we have a team of experts in this area. Are you an affected? If you have paid the municipal plusvalia tax in spite of having lost money in the sale of your property, we can help you to get your money refunded. We will study your case completely free of charge. If your case is eligible to start the legal process we offer our “no win, no fee” fee, with which you will only have to pay when we win your case.

Es ilegal imponer un impuesto cuando no se ha producido ganancia en una transmisión.

¡Puede iniciar la reclamación del impuesto de plusvalía municipal!

Hasta ahora, el vendedor debía pagar el impuesto de plusvalía municipal pese a que al vender la propiedad incurriera en una pérdida, es decir que el valor de venta del inmueble fuera inferior precio de compra. El motivo por el cual el vendedor, independientemente del precio de venta, ha tenido que pagar este impuesto es que para los cálculos impositivos los Ayuntamientos han tomado en cuenta el valor catastral del inmueble, es decir el valor del terreno, y no el valor de mercado del inmueble.

Por ejemplo, antes del fallo del Tribunal, vamos a suponer que Ana ha comprado una casa ubicada en Madrid en el año 2005 y que ha pagado por ella 150.000€, ahora en el año 2017 Ana ha vendido esa casa por 120.000€. Además, el valor catastral de la vivienda es 80.000€. Pese a que Ana ha perdido 30.000€ en la venta. Debido a que el Ayuntamiento fija el impuesto sobre la plusvalía municipal en base al IBI o valor catastral, los años de propiedad del inmueble multiplicado por dos coeficientes, Ana debe pagar aproximadamente 7.500€ por concepto de impuesto de plusvalía al Ayuntamiento de Madrid.

Un total de 550.000 inmuebles podrían estar afectados. ¿Eres uno de los perjudicados?

La sentencia del Tribunal únicamente ampra a la vivienda habitual, además también pueden reclamar quienes hayan sido afectados en las donaciones de pago o ejecuciones de hipotecas. Se requerirá además de una “prueba técnica”, realizada por un experto independiente que demuestre la pérdida de valor producida.

¿Cuáles son los requisitos para reclamar la devolución del impuesto de plusvalía?

Existen algunos requisitos que usted debe cumplir para poder reclamar la devolución del impuesto de plusvalía:

• La venta debe haberse hecho perdiendo dinero, es decir que el precio de venta ha sido inferior al precio de compra.
• No deben haber pasado más de cuatro años desde la transmisión, caso contrario habrá prescrito.
• La liquidación del impuesto no debe ser definitiva.

 ¿Qué pasos debo seguir para reclamar la devolución del impuesto de plusvalía?

1. Posterior al abono del impuesto, se debe presentar ante el ayuntamiento que ha recaudado el impuesto, un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos donde conste el importe pagado.
2. En caso de negativa, se debe proceder a interponer un recurso de reposición y posteriormente una reclamación económico-administrativa.
3. El último paso es iniciar el procedimiento judicial, cuyo plazo de respuesta es de dos meses.

En Lexland contamos con un equipo de expertos especializados en la materia. ¿Es usted un afectado? Si ha pagado el impuesto a la plusvalía municipal pese a haber perdido dinero en la venta de su propiedad, le ayudaremos a recuperar su dinero. Estudiaremos su caso de forma totalmente gratuita. Si su caso es apto para iniciar el proceso judicial le ofrecemos la tarifa “no win, no fee”, con la que usted sólo tendrá que pagar cuando ganemos su caso.

]]> https://es.lexland.es/floor-clause-faqs/ Wed, 01 Feb 2017 09:55:32 +0000 http://www.lexland.co.uk/?p=7158/?p=7158 Where and when to claim a floor clause?

Starting on Monday, 23^rd January 2017, consumers can address floor clause claims to their banks. “Once received, the bank must send the consumer the calculation of the amount to be returned including the interest, or alternatively the reasons for considering the claim not appropriate. After receiving the bank communication, the consumer must express his/her agreement with the calculation for the bank to return the money back. The entire process will be done in a maximum period of three months.

Can I address a legal claim to the bank if my mortgage had a floor clause but is amortized?

Yes. Even if the mortgage is already fully paid, the Decree-Law allows consumers who had an abusive floor clause to address a legal claim. The term of the statute of limitations is 15 years, although each case should be consulted.

If I have been paid the floor clause since May 2013, can I claim it from 2009?

Yes, but the Government admits that it is the bank that decides whether or not to return what has been collected.

The bank notifies me that I have a floor clause. Does that mean I will receive my money back?

No. The Government obliges all banks to “ensure that the system is known by all consumers with floor clauses in their contracts”. However, it clarifies that the calculation of the amount to be returned will be done only for those consumers considered eligible.  As for the rest of consumers, banks will notify the existence of the floor clause and “the reasons for considering the complaint not appropriate”.

If the bank is not returning my money back, should it provide me with the calculation of how much I have been charged with the floor clause?

No. The latest Decree-Law wording establishes that if the bank is not going to return the money back, it is not obliged to make the calculation of what was collected with the floor clause. The bank should only explain why it considers the clause is not opaque.

What are the consequences of initiating a legal claim to the bank?

According to the Decree, “the consumer may decide to go to court directly, but once the extrajudicial proceeding has been initiated and until it has been resolved, the parties may not exercise any alternative judicial or extrajudicial action in relation to the same claim”.

A partir del lunes 23 de enero de 2017, el consumidor puede dirigir la reclamación a su banco. “Una vez recibida, la entidad deberá remitir al consumidor el cálculo de la cantidad a devolver, incluyendo los intereses, o alternativamente, las razones por las que considera que la reclamación no es procedente. Tras recibir la comunicación, el consumidor deberá manifestar si está de acuerdo con el cálculo y, si lo está, la entidad realizará la devolución del efectivo. Todo el proceso se hará en un plazo máximo de tres meses”.

Si mi hipoteca tenía cláusula suelo, pero está amortizada, ¿puedo reclamar?

Sí. El Decreto-Ley permite a los clientes cuyas hipotecas tuvieran una cláusula suelo abusiva reclamar, aunque estuviera completamente pagada. El plazo de prescripción que se aplica es 15 años, aunque se recomienda consultar los casos.

Si me han pagado desde mayo de 2013, ¿puedo reclamar desde 2009?

Sí. Sin embargo, el Gobierno admite que será la entidad la que decida si devuelve o no lo cobrado.

El banco me avisa de que tengo cláusula suelo. ¿Significa que me la va a devolver?

No. El Gobierno obliga a todas las entidades bancarias a “garantizar que el sistema sea conocido por todos los consumidores con cláusulas suelo en sus contratos”. No obstante, también aclara que sólo harán el cálculo de la cantidad a devolver a los clientes que consideren aptos; a los demás, se les informará de la existencia de la cláusula suelo y  “las razones por las que consideran que la reclamación no es procedente”.

Si el banco no me va a devolver el dinero, ¿debe hacerme el cálculo de cuánto me han cobrado con la cláusula suelo?

No. Según el último Decreto-Ley si la entidad no va a devolver el dinero, no está obligado a hacer el cálculo de lo cobrado con la cláusula suelo; solo tiene que explicar al cliente los motivos por los que considera que su cláusula no es opaca.

¿Qué consecuencias tiene iniciar la reclamación con el banco?

De acuerdo con el Decreto-Ley, “el consumidor puede decidir ir a la vía judicial directamente, pero una vez iniciado el procedimiento extrajudicial y hasta que se haya resuelto este, las partes no podrán ejercitar entre sí ninguna acción judicial o extrajudicial alternativa en relación con la misma reclamación”.

Monday, 20th February 2017

Lexland Lawyers Offices, Av. Ricardo Soriano 21, 29601 Marbella

11.00am

Are you aware that you may have to pay Spanish Death Duties? You may even have to pay UK Inheritance Tax, but did you know that you could pay both on the same assets?

To find out how to avoid this tax pitfall register for our complimentary seminar, which focuses on the taxation benefits available to ex-pats and the St. James’s Place distinctive approach to investment management. The levels and bases of taxation and reliefs from taxation can change at any time and are dependent on individual circumstances.

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José Ramón, junto con otros Directores Generales y líderes de Recursos Humanos, reflexionará sobre una nueva forma de liderar basada en implicar a cada uno de los empleados de la organización y generar una cultura común y generalizada. Del mismo modo, se debatirá el posible impacto que este nuevo modelo puede llegar a tener en las organizaciones.

Nuevo modelo de liderazgo para empresas

El estudio a presentar ha sido elaborado gracias a la participación de más de 7.000 empresas repartidas por el mundo. Esto ha hecho posible conocer de primera mano cuáles son las inquietudes y objetivos además de servir de guía para Recursos Humanos a la hora de implantar soluciones en las organizaciones.